宜春房产房天下讯
2017年以来，中国房地产市场继续呈现出了大分化格局，大都市圈继续成为有活力的地区，但调控政策使同一都市圈内的不同城市也出现了分化。2019年，中国的房地产行业将会在整个经济发展中扮演着什么角色，未来地产行业是否依然是专业投资者看好的行业，鼎信长城董事长章华对此作了深入的解读。
房地产是大宏观离不开的概念。中国房地产20多年的时间，行业经历了6轮周期的调整。这6轮周期下来，总体来看，地产行业在持续发展。我从三个方面做下分析：是房地产的环境；第二是房地产的基本面，第三是新形势下的房地产投资要素。
，房地产大的环境其实比起国际市场来说，受到国内的金融政治政策环境影响更大。我们当前的形势内忧外患，但整体来看，全球经济发展态势还是好的，我国在出口领域对美出口的比例大概只占3.5%，并不是太大，但利润很大。
第二，我国的GDP预计会下降0.1%到0.2%。总体是5千亿，我们能承受多少，是需要重点思考的命题。此外，我国的进出口、投资都是非常不好的数字，从1992年到现在的26年来，我们是的，这里面投资有三部分，其中一部分是和房地产相关的。
我国的M2在10月份达到了8.0，今年年初是8.3.这个数字也创造了几乎从改革开放以来的新低，这代表的是紧杠杆的一面。很多人认为未来这个行业可能回归零增长。在这样的背景之下，房地产行业今年增速却又创了一个历史记录，我们这轮调控也创了历史新高，所以行业呈现冰火两重天。
现在购房分为两类，一类是刚需，就是必须有房子，第二类是改善，用于投资的客户当前比例很低，这一波来自于三四线的投资客在增加，而中低阶层本来不该投资的也做实物投资，这个是现在行业的现象。
第三，我国现在的城镇化率是58%，这个比例不高。我们要上升为中等偏上的国家，城镇化率还有30年的时间要走。
第四，我国的土地供应面临很大的危机。包括两个要素，是我们的供应结构不对，第二是我们的土地制度。房地产这个行业，过去20年发展，1998年到2018年是经济发展的火车头，这个火车头会转化，需要5到10年的时间。
从今年整体来看的话，投资只增长了5.4%，开创了新纪录。在其中有一个结构性的东西是基建投资，原来大概投资了20%到40%，今年基建投资只占3.3%，这是什么原因造成的呢？其实是房地产投资造成的。房地产投资一直占比较高，同比增长15.7%。其实真实出来的量比这个比例还多十倍，据1月到9月统计数据显示，又有900多块地流拍。政府的财政收入其实比较紧张。
过去20年，从1998年到现在房地产经历了六大周期，三松三紧。从2014年到现在还没有迈过一个完整的周期。20年内调控了6次，平均3年一次，现在经过了4年还没结束，应该也不会太长。近期一些政策，横向纵向都在强化。
现在房地产行业依然是中国的行业之一，是能看的清楚的、逻辑清晰的、有保证的行业。中央对房地产政策的文件比较清晰，当然预期也在改革，部分城市也出现了一些松动。去年重点城市供需仅0.68，今年供需是1.15，价格是会微调的，这是背后运作逻辑所在。
房地产市场变化更新
今年1月到9月，前三个季度同比增长2.9%，销售额增长了13.3%，前三个季度突破了10万亿，三个季度差不多一个季度能卖到4万平米的房子，所以整体是在12亿，全年不超过15亿。从量和价来看，商品销售量增加了13%，意味着单价涨的幅度是很大的，1月到9月涨了10.1%，这个量还是非常惊人的。我们通过看土地的供应，去判断2018年以后，2019年后会怎么样，还是能够看得更长远一些。
短期的话，就是看库存，之前2014年、2015年开始去库存，现在库存是2.6亿，比去年同期下降了11.4%。我们库存量打8折，所以对于2019年房价走势的判断，就是一个供需，原来我供应100套房子，现在出来80套房子，这就可能存在你买不到房子的情况。
过去几年，楼市去库存还是卓有成效的。从2001年开始到现在已经七年，整体来看，当前的库存量是比较健康的。但现在面临结构性的问题。一线城市这个量是严重不够的，北上广深四个城市加起来也就2千万，这个量对北京而言，过去北京一年大概是1500万，现在加起来只有2000万平米。现在一线城市量价平稳、二线城市量平稳，也是结构性问题，三四线城市也有问题。
从企业方面看，房企整体的盈利率水平还在持续创新高，销售毛利润是42%，净利润13%，这样来看，这七年间是很好的，这些数就是行业的代表，基本就是上市公司的平均数。房企核心的指标，以融创为例，它有32％的IRR（内部率），之所以指标这么高，和它的运营速度和效益都有关系。
基于现在对未来价格走势判断，一线城市是表面上平，实际是涨；二线城市的话，应该是略涨，但是一二线的远郊会下跌，三四线量价都会跌，量比价跌得多，这是我的结论。但是总体的话，还是比较平稳的状态，房企的话现在是到了换结构的时候，快速卖房子，然后低价拿地，政府很需要，换结构是的。
房地产市场投资机会
房地产行业在中国全行业中净资产率排第三，鼎信长城过去几年累计有了数百亿规模，有行业较高的率，我们一直坚持在这个行业中。过去20年，房地产平均三年半一个周期，两年以上是正周期，只有一个月到13个月是下行周期。下行周期总体时间很短，上行周期很长。如果放在一二线城市将会变得更明显，上行周期远远大于下行周期。房地产资金来源也很广泛，私募是其中之一。
房地产投资有几类机会：
一类就是刚需，城镇化率还有30个点；
一类是品质，高品质的房地产未来在一二线城市将会变得越来越有发展前景，不管是硬件和软件上，都有很好的发展前景。
从区域上来说，我们看准两大机会：是三大经济圈，第二是二线城市，二线的话是政策，贴市场比较近的二线，三四线是比较悲观的。
并购重组的话也是在大吃小。长租公寓在美国是一波的投资发展机会，从政治、经济、文化和交易都是的。美国长租公寓每年有8%到12％的分红，因为它的地价只占总数价的5％到10％，我国是40％到60％，美国有长租公寓的投资机会，主要是政府在地价上作了让步的。
转向性机会就是房企自身的转向机会，就是一线和强二线。我也同意吴晓波先生说的，转型大部分是不成功的，99％可能都有问题，长租公寓我们每年只有1.5％的回报，不足以覆盖银行贷款利息，我们不改变土地价格，长租公寓这条路径是算不清账、走不通的。
如果过去是买房的机会，现在就是买金融产品，再去买房，我们已经到了一定的量，买基金是有多种选择的，是有相关的基金机构，信托机构帮助你来把好各种风险。我们认为现在是一个机会，在市场严控下的小结构机会。
整体来看，中国房地产要在地价的时候做投资布局，在房价高峰的时候出来。投资对人的要求是全方位一体化的，是一种考验。围绕着地产公司这块有四个要素：是销售，第二是成本，第三是运营周期，第四是杠杆。
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