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房地产将进入新的周期,这两类结构性机会正在到来

房天下  2018-12-08 18:16

宜春房产房天下讯

2017年以来,中国房地产市场继续呈现出了大分化格局,大都市圈继续成为有活力的地区,但调控政策使同一都市圈内的不同城市也出现了分化。2019年,中国的房地产行业将会在整个经济发展中扮演着什么角色,未来地产行业是否依然是专业投资者看好的行业,鼎信长城董事长章华对此作了深入的解读。

房地产是大宏观离不开的概念。中国房地产20多年的时间,行业经历了6轮周期的调整。这6轮周期下来,总体来看,地产行业在持续发展。我从三个方面做下分析:是房地产的环境;第二是房地产的基本面,第三是新形势下的房地产投资要素。

,房地产大的环境其实比起国际市场来说,受到国内的金融政治政策环境影响更大。我们当前的形势内忧外患,但整体来看,全球经济发展态势还是好的,我国在出口领域对美出口的比例大概只占3.5%,并不是太大,但利润很大。

第二,我国的GDP预计会下降0.1%到0.2%。总体是5千亿,我们能承受多少,是需要重点思考的命题。此外,我国的进出口、投资都是非常不好的数字,从1992年到现在的26年来,我们是的,这里面投资有三部分,其中一部分是和房地产相关的。

我国的M2在10月份达到了8.0,今年年初是8.3.这个数字也创造了几乎从改革开放以来的新低,这代表的是紧杠杆的一面。很多人认为未来这个行业可能回归零增长。在这样的背景之下,房地产行业今年增速却又创了一个历史记录,我们这轮调控也创了历史新高,所以行业呈现冰火两重天。

现在购房分为两类,一类是刚需,就是必须有房子,第二类是改善,用于投资的客户当前比例很低,这一波来自于三四线的投资客在增加,而中低阶层本来不该投资的也做实物投资,这个是现在行业的现象。

第三,我国现在的城镇化率是58%,这个比例不高。我们要上升为中等偏上的国家,城镇化率还有30年的时间要走。

第四,我国的土地供应面临很大的危机。包括两个要素,是我们的供应结构不对,第二是我们的土地制度。房地产这个行业,过去20年发展,1998年到2018年是经济发展的火车头,这个火车头会转化,需要5到10年的时间。

从今年整体来看的话,投资只增长了5.4%,开创了新纪录。在其中有一个结构性的东西是基建投资,原来大概投资了20%到40%,今年基建投资只占3.3%,这是什么原因造成的呢?其实是房地产投资造成的。房地产投资一直占比较高,同比增长15.7%。其实真实出来的量比这个比例还多十倍,据1月到9月统计数据显示,又有900多块地流拍。政府的财政收入其实比较紧张。

过去20年,从1998年到现在房地产经历了六大周期,三松三紧。从2014年到现在还没有迈过一个完整的周期。20年内调控了6次,平均3年一次,现在经过了4年还没结束,应该也不会太长。近期一些政策,横向纵向都在强化。

现在房地产行业依然是中国的行业之一,是能看的清楚的、逻辑清晰的、有保证的行业。中央对房地产政策的文件比较清晰,当然预期也在改革,部分城市也出现了一些松动。去年重点城市供需仅0.68,今年供需是1.15,价格是会微调的,这是背后运作逻辑所在。

房地产市场变化更新

今年1月到9月,前三个季度同比增长2.9%,销售额增长了13.3%,前三个季度突破了10万亿,三个季度差不多一个季度能卖到4万平米的房子,所以整体是在12亿,全年不超过15亿。从量和价来看,商品销售量增加了13%,意味着单价涨的幅度是很大的,1月到9月涨了10.1%,这个量还是非常惊人的。我们通过看土地的供应,去判断2018年以后,2019年后会怎么样,还是能够看得更长远一些。

短期的话,就是看库存,之前2014年、2015年开始去库存,现在库存是2.6亿,比去年同期下降了11.4%。我们库存量打8折,所以对于2019年房价走势的判断,就是一个供需,原来我供应100套房子,现在出来80套房子,这就可能存在你买不到房子的情况。

过去几年,楼市去库存还是卓有成效的。从2001年开始到现在已经七年,整体来看,当前的库存量是比较健康的。但现在面临结构性的问题。一线城市这个量是严重不够的,北上广深四个城市加起来也就2千万,这个量对北京而言,过去北京一年大概是1500万,现在加起来只有2000万平米。现在一线城市量价平稳、二线城市量平稳,也是结构性问题,三四线城市也有问题。

从企业方面看,房企整体的盈利率水平还在持续创新高,销售毛利润是42%,净利润13%,这样来看,这七年间是很好的,这些数就是行业的代表,基本就是上市公司的平均数。房企核心的指标,以融创为例,它有32%的IRR(内部率),之所以指标这么高,和它的运营速度和效益都有关系。

基于现在对未来价格走势判断,一线城市是表面上平,实际是涨;二线城市的话,应该是略涨,但是一二线的远郊会下跌,三四线量价都会跌,量比价跌得多,这是我的结论。但是总体的话,还是比较平稳的状态,房企的话现在是到了换结构的时候,快速卖房子,然后低价拿地,政府很需要,换结构是的。

房地产市场投资机会

房地产行业在中国全行业中净资产率排第三,鼎信长城过去几年累计有了数百亿规模,有行业较高的率,我们一直坚持在这个行业中。过去20年,房地产平均三年半一个周期,两年以上是正周期,只有一个月到13个月是下行周期。下行周期总体时间很短,上行周期很长。如果放在一二线城市将会变得更明显,上行周期远远大于下行周期。房地产资金来源也很广泛,私募是其中之一。

房地产投资有几类机会:

  • 一类就是刚需,城镇化率还有30个点;

  • 一类是品质,高品质的房地产未来在一二线城市将会变得越来越有发展前景,不管是硬件和软件上,都有很好的发展前景。

从区域上来说,我们看准两大机会:是三大经济圈,第二是二线城市,二线的话是政策,贴市场比较近的二线,三四线是比较悲观的。

并购重组的话也是在大吃小长租公寓在美国是一波的投资发展机会,从政治、经济、文化和交易都是的。美国长租公寓每年有8%到12%的分红,因为它的地价只占总数价的5%到10%,我国是40%到60%,美国有长租公寓的投资机会,主要是政府在地价上作了让步的。

转向性机会就是房企自身的转向机会,就是一线和强二线。我也同意吴晓波先生说的,转型大部分是不成功的,99%可能都有问题,长租公寓我们每年只有1.5%的回报,不足以覆盖银行贷款利息,我们不改变土地价格,长租公寓这条路径是算不清账、走不通的。

如果过去是买房的机会,现在就是买金融产品,再去买房,我们已经到了一定的量,买基金是有多种选择的,是有相关的基金机构,信托机构帮助你来把好各种风险。我们认为现在是一个机会,在市场严控下的小结构机会。

整体来看,中国房地产要在地价的时候做投资布局,在房价高峰的时候出来。投资对人的要求是全方位一体化的,是一种考验。围绕着地产公司这块有四个要素:是销售,第二是成本,第三是运营周期,第四是杠杆。

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