去年7月26日中共中央政治局会议确立了“防风险”的宏观调控主题后,金融“去杠杆”已渐进开启。2016年四季度以来,中国经济企稳回升、“去产能”效果初显,美联储加息周期延长等,也为“去杠杆”提供了操作空间,这是近期金融“去杠杆”呈现提速迹象的主要原因。
在今年年初货币市场“缩短放长”,融资利率中枢抬升的情况下,4月份以来,银监会连发多道“”,针对银行间同业和理财等业务监管发布更具操作性的细则,如同业和理财纳入流动性风险,同业负债不得超过总负债的1/3,控制同业和理财多层嵌套和加杠杆融资等。
2013年6月份开启的金融“去杠杆”,在其后也曾出现货币市场利率抬升、房贷利率攀升等现象,传导至M2增速从2013年下半年的14.5%降至当年底的13%,信贷增速下降,并最终造成房地产上游新开工、拿地和下游销售全部负增长。
而在目前,金融安全再次受到国家领导人的高度关注。随着近两个季度中国经济企稳回升,同时“补库存”仍在持续,加上特朗普“新政”力度弱于预期,美联储加息周期延长,这诸多利好因素创造了绝佳的窗口期,金融“去杠杆”进程亟待推进,这在监管层面已成为共识。
自2月以来,已有约50个城市楼市政策收紧,4月份热点楼市销售量环比下跌30%,显示调控效果初显。那么,作为资金密集型和高杠杆的行业,楼市是否会延续上一轮金融“去杠杆”后量价全面回调(2014年新开工、拿地和商品房销售分别下滑10.7%、14%和7.6%)的局面呢?
事实上,本轮楼市政策与金融杠杆“双紧缩”,与2013~2014年相比有较大的不同,其中的区别是,本轮“双紧缩”前,楼市“去库存”已开展了5年——从2012年开始,房地产整体进入“去库存”阶段,其表现有三:
一是2009~2010年扩大内需时,开发商纷纷进军三四线城市,2011年“双紧缩”后,开发商逃离三四线城市,开启主动“去库存”;
二是2014~2016年由政府主导的、以缩减土地供应为主要手段的三四线城市主动“去库存”;
三是楼市需求转向大城市及都市圈,但热点城市供地弹性低,市场被动“去库存”,热点城市连续3年未完成供地计划。
2012~2016年,土地购置面积整体呈现负增长,年平均下跌幅度达到12%。2014~2015年,新开工连续两年负增长,下滑幅度分别为10.7%和14%。这种连续两年负增长在历史上还是次。
在“去库存”压缩供应的同时,需求却经历了史上最火热的一波行情。2015~2016年,商品房销售面积同比分别上涨6.5%和22.5%。2016年,商品房销售面积达到15.7亿平方米,创历史纪录。从机构测算看,目前热点城市在售库存周期在8~10个月,三大都市圈在6个月左右。即便是库存压顶的内地三四线城市,也已从3~7年降至18个月左右。
因此,目前楼市整体处于“补库存”阶段,这就是为何2016年10月份以来,连续两次大范围、力度强的调控下,上游指标仍旧保持高位景气的原因。
首先,去年底以来,新开工增速保持在2位数,近4个月(2016年12月~2017年3月)增速连续扩大;其次,土地购置由去年的负增长转为正增长;最后,去年下半年以来,开发增速整体保持扩大的态势,今年以来的增速水平相比去年下半年翻了一倍。在下游销售端持续旺盛的带动下,楼市“补库存”将至少持续到2018年上半年,上游也将整体保持高位景气。
再看下游,一季度商品房销售面积和金额同比增速较1~2月回落5.6和0.9个百分点,增速延续2016年4月以来持续回落的态势。但考虑到2016年销售规模创历史新高的基数效应,一季度销售面积19.5%的增长、销售金额25.1%的增长,热度已非常高了,且量再创单季度新高,销售整体仍在景气位上。
随着金融“去杠杆”开启,销售也将在高位景气上回落。但笔者认为,今年棚改货币化再次放量,预计将占销售面积的25%,占比扩大10个百分点。此外,大城市高房价导致需求溢出,“去库存”政策也鼓励“返乡置业”,再加上高铁轨交大规模布局扩大楼市半径等因素,考虑政策实施和影响的滞后性,笔者认为,占成交量70%的三四线楼市(包括都市圈三四线楼市)繁荣或将延续到2018年,从而带动楼市销售高位景气。
数据显示,近期50个城市出台调控政策,4月份一线和二线楼市成交量环比分别下滑30%和16%,显示调控效果初显,但三四线楼市环比增长9.4%。
因此,金融“去杠杆”框架下楼市销售将回落,但只是增速下行,且增速下行的速度会比较慢。
增速缓慢下行,也就意味着楼市成交规模仍有望继续创造历史纪录,需求端在高位上获得平衡。反过来,这对于“补库存”是巨大支撑,也就意味着,楼市上游开发、新开工、拿地维持高景气的时间可能比预想的要乐观。
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