宜春房产房天下讯:5月17日晚间,碧桂园贴出“不扯淡,周一见”的图文,乍一看还以为是碧桂园大手笔在做微信广告推广,经业内人士辨别发现大家都被碧桂园的微信朋友圈“换装、快闪”行动忽悠了。
据碧桂园内部执行文件显示,“0号行动”为了结合目前市场回暖所做出的营销活动,而此销售活动也将成为碧桂园去库存的利器。但是业内人士分析认为此销售活动并不一定能够取得良好的效果,或许只是碧桂园的一次变相打折行为。
综观整个方案,其中引人注目的是“0首付”和“0费用(包括契税和维修基金)”。
该方案具体内容为:一、“0首付”:客户认购碧桂园产品,只需缴交订金即可签约(剩余首付款在签约后一个月内补齐),待交齐首付款后进行合同备案或办理按揭贷款手续。二,“0首付免息”:针对首付款予以延期一个月内缴清,碧桂园给予免息;三,“0物业费”:针对购房新业主,免一年物业费,以整合优惠的形式在楼价中予以扣减;四,“0费用(契税+维修基金)”:根据项目所在地政府要求,按首套房的收费标准将契税及维修基金通过项目进行拆分,并在楼价中予以扣减。
不难看出,碧桂园“扯淡”行动就是个营销活动,扯淡博足了市场眼球,其主要目的还是为了去库存销售。
对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为,从碧桂园布局的城市来看,大多数城市以三四线城市为主,而这些城市仍然面临去库存压力,从碧桂园每个项目的开发体量来看,均为千亩大盘超大开发量的项目,这么大体量项目入市更是加剧当地的去库存压力,而此次营销的根本目的则是去库存。
严跃进则表示,从该计划的发布来源看,源自碧桂园营销中心的产品定价部,反映了目前碧桂园为了加快三四线城市的去库存速度,开始寄托于价格税费调整的策略。
0首付的政策实际上意义并不大,应该虽然该营销政策规定缴纳定金后就可以签约,但实际上剩余首付款需要在签约后的一个月内补齐,但实际上是有点噱头意味的。对于目前三四线城市比如1万元均价,100平方米,总价100万元的住房来说,定金一般在2万元左右,这意味着按照三成首付计算的话,还有28万元的首付缺口。表面上是零首付,实际上后的28万元需要在接下来的一个月内筹集,其实压力还是有点大的。或者说让购房者会感觉有点“蛋疼”。
0首付免息的政策,说明了碧桂园之所以能够这样公开进行此类营销计划,是一种赤裸裸的垫资行为。如果是免除一个月的利息,那么意义并不大,本身也没有太多的利息支出。或者说按照需要补齐的28万元的首付款进行计算,一年大概是需要7800元的利息。而房企只是垫付了一个月,那么大概节约了7800/12即650元。当然,背后也反映了碧桂园为了“怂恿”购房者积极入市,因此会通过此类方式加速购房者积极认购。对于购房者尤其是“斤斤计较”的购房者可能会认为房企确实在首付款的缴纳方面提供了绿色通道,所以还是可以打动部分购房群体的。
0物业费的政策是此类政策中的一个亮点,按照目前三四线城市的物业管理水平,大概是在2元/平方米/月的水平。换句话说,对于1万元均价,100平方米,总价100万元的住房来说,年相当于减免了200*12即2400元的费用。这样的一个减免还是实实在在的,但仅限年。当然,从该政策来看,并不会直接返现或者直接减免,而是在楼价中进行减免。所以要警惕的是,购房者应该仔细辨别房屋的定价,防止房企变现涨价,进而架空了0物业费的政策。当然,若是实实在在地减免了0物业费,那么确实可以积极认购房源。
0费用政策主要涉及契税和维修基金,按照现在100平方米的房屋、总价3%的基准契税税率计算,那么需要缴纳3万元。在维修基金方面,按照目前的费用比率,大概是房价的2%,那么就需要缴纳2万元。换句话说,如果购房者接受碧桂园此类营销计划,那么能够节约大概5万元的费用。
如此计算,按照这4个“扯淡”计算,购房者大概可以节约以下费用:650元的房企垫息费用、2400元的物业费、5万元的契税和维修基金。这样算下来,对于总价100万元的住房来说,大概可以节约5.3万元,这等于碧桂园做了一次打折,即房价是原先的94.7%,碧桂园做了9折房款的销售处理。
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