日前，房地产研究机构中指院发布新房价数据：2015年1月100个城市（新建）住宅平均价格10564元/平方米，环比微涨0.21%。于是乎，市场上出现莫名的信号解读：房地产业结束回调又回暖了，买房的准备结束观望要抄底了，卖房的反而开始持货观望了。
对此，我们该如何解读中指院发布的数据呢？且听小田言：
大多数城市都在跌，但总体还是涨了
中指院的数据基数是100个城市，1月份新建住宅平均价格为10564元平米，是8个月环比下跌后的首次上涨，但涨幅是微乎其微的0.21%。在往年，这样的尾数都是可以忽略不计的，但现在却比黄金还珍贵。
从城市数量来看，100个城市仅有44个城市环比上涨，大部分城市仍然处于环比下跌状态，为什么房价数据还是环比上涨了呢？原因在于市场分化背景下，以北京、上海等为代表的核心10大城市绝大多数都是环比上涨的，涨幅达到0.59%，鉴于10大城市的成交比重较高，由此拉高了环比数据。事实上，除了核心城市外，绝大多数依然处于严寒之中，春天还远着呢。
价是涨了，但量却缩回去了
1月份即使房价是微涨，也还是涨了。而在另一关键数据上，成交量的表现依然很糟糕。小田认为没有成交量上涨的房价上涨就是个“伪上涨”，更何况今年1月份房价上涨受惠于去年12月的冲刺：
去年年底，迫于目标和指标压力，房企尤其是上市房企普遍“降价跑量”的冲刺，于是乎去年12月份出现了罕见的一幕：12月份的新增商品住宅供应量环比大增13%，成交量无论环比还是同比亦是大增。而按照正常年份来讲，12月份是个“小月”，新增商品住宅供应量和成交量都会下降，但房企以降价、牺牲利润的方式创造了12月行情，完成了2014年的后一搏。
及至12月一过，房企回归到正常状态，无论销售意愿还是降价意愿都降低，而以绿城、碧桂园等为代表的标杆房企更是将楼盘的价格向上回调，客观上带动了1月份的房价上涨。
北京上海领衔，广州深圳掉队
我们通常把北上广深作为四个一线城市相提并论，但放在今天其实越来越不准确了，因为广州深圳与北京上海其实无论从其房价、成交量、影响等均不再一个梯队上了。
透过1月份的数据我们可以看到，环比上涨幅度大的城市是北京，数据是上涨了1.15%；同比上涨幅度大的是上海，数据是上涨了1.92%；而从成交量、土地出让等数据上看北京和上海更是远高于广州和深圳。
或许，我们该清醒的认识一点：能够代表中国的内陆城市只有北京、上海，未来能成为国际大都市的内陆城市也只有北京、上海。由此，北京、上海的房价或许依然处于上涨和低估阶段，而广州和深圳掉队的倾向性将越来越明显，并逐渐被天津等城市超越。
以上，小田对于中指院的1月份数据进行了解读，或许你接下来就会问：未来会怎样？那么，我们从市场的三方参与者来分析接下来的走势：
政府层面：稳住、克制
政府1月份干了两件事：一是在中央层面，鼓励开发商转售为租，向社会增加租赁房；二是地方政府层面，部分地方政府主动向市场收购商品房，降低开发商的库存压力。
由此，可以看出无论是中央层面还是地方层面，都是是希望房地产稳住的，是希望开发商稳住的。但请注意用词：是稳住，而非希望房价上涨。到目前为止，小田认为政府的各项政策措施都是非常注意“剂量”，既给药吃，又不给足药。
开发商层面的分析关键是两点：一是库存，而是资金链。我们先谈库存：依然是压力山大，尤其是在三、四线城市的库存，似乎依然是看不到希望。
再谈资金链：1月份，本是房企融资的旺季，但今年受佳兆业事件的影响，资本市场尤其是海外资本市场对中国房地产的市场评级纷纷下调，融资难度普遍加大，许多房企也被迫取消或推迟了融资计划，尤其房企不得不继续承受资金链紧张的压力。
分析完了房企的库存和资金链之后，房企今年上半年的主题依然会是“跑量、回款”。
购房者层面：持币、择机
在分析买方时，小田有一个基本的判断：房地产的投机者已经退场了，投资者减少了，购房者纯粹了。买方的参与主体就剩下：首次置业和刚性改善群体，但这类群体目前普遍处在观望之中，他们决定着房屋成交量何时增加。
对于他们来讲，置业是迫切和必须的，当时机到达他们所认为的临界点之时，便会集体入场。以小田的判断而言，一二线城市的购房者的购房临界点应该是近了，或将将刺激房价回稳上涨；但三四线城市这类人群因为比重太少，难以形成足够的房价带动力和成交量的支撑力。
分析完以上市场管理方、市场供给方和市场需求方之后，或许可以得出一个基本的结论：短期内房价上涨难度较大，不具备快速上涨的条件，当然也不可能更差了。
倘若说对房价大的一个变量是什么，小田的回答是：供应量！因为去年以来房企的拿地规模普遍缩减，核心城市、二三线城市核心区的供应量越来越少，当这些城市和区域供不应求再次出现时，房价或出现局部的快速上涨。
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