宜春市中心城区“三限房”建设和管理暂行办法

章总则

条为健全和完善我市住房保障体系，充分保障棚户区改造对象的住房需求，切实规范“三限房”建设和管理，特制定本办法。

第二条本办法所称“三限房”，是指为保障棚户区改造对象的住房需求，政府主要采取市场化运作方式，通过限定住房价格、限定销售对象、限定转让年限以及购房优惠政策，面向符合条件的棚户区改造家庭而建设的一批住房。中心城区棚户区改造被征收户可凭房屋征收补偿协议、“房票”兑换“三限房”。

第三条本办法适用于中心城区城市规划范围内的“三限房”建设、管理及相关内容。

第四条“三限房”建设和管理，应遵循政府主导、市场运作、统筹规划、分步实施原则。

第二章计划与规划

第五条市住建部门会同市发改、财政、规划、国土、房管等部门，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、住房建设规划、近期建设规划及其年度实施计划、土地利用计划等，综合考虑中心城区棚户区改造计划、城市规划布局、人才政策以及“三限房”的总体需求状况，在中心城区住房保障规划中明确规划期内“三限房”建设数量、土地供应和资金需求的总量。

第六条市住建部门制定《宜春市中心城区“三限房”建设标准》，应当包含设计要求、户型面积、建设标准、产权限制、建设工期等相关内容。市规划部门应当将《宜春市中心城区“三限房”建设标准》纳入土地规划条件。市国土部门将规划部门下达的规划条件作为土地出让合同或者划拨文件的组成部分。

第七条市国土部门会同市规划部门，根据近期建设规划、土地利用计划等要求，安排“三限房”建设用地，并在我市棚户区改造期限内每年提出第二年的“三限房”用地计划，并纳入土地利用年度计划。

第八条市规划部门会同市住建部门、市国土部门按照“三限房”年度实施计划，对中心城区“三限房”用地项目进行统筹规划。原则上配建不低于“三限房”总建筑面积的10%，作为人才公寓或公租房，但国家另有规定的除外。

袁州区政府、经济技术开发区管委会、宜阳新区管委会、明月山温泉风景名胜区管委会负责制定各自辖区内“三限房”小区具体分配方案和人才公寓的分配对象、分配标准。

第九条市规划部门在“三限房”规划选址时，应当充分征求市住建部门意见。在符合规划控制原则和相关规定的前提下，提高“三限房”的开发强度，确保“三限房”建设标准不低于普通商品房（相关标准详见《宜春市中心城区“三限房”建设标准》），全面考虑市政交通、公共配套和社会管理设施规划。

第三章建设与开发

第十条“三限房”通过以下方式建设、筹集房源：

（一）企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权施工建设；

（二）政府划拨土地，由市属“1+5”投融资平台公司（以下简称市级平台公司）投资建设；

（三）企业利用自有建设用地在符合城市规划的原则下建设；

（四）在商品房小区内搭配建设；

（五）通过其他途径建设和筹集；

第十一条企业以招标、拍卖和挂牌方式出让“三限房”建设用地使用权的，由市住建、房管部门合理设置竞买人（竞标人）的资质要求，市国土部门将《中心城区“三限房”建设标准》的主要内容纳入招标、拍卖、挂牌条件；按照《宜春市中心城区“三限房”建设标准》，根据已确定的“三限房”销售均价，并综合考虑该宗地基准地价、市场评估地价，确定该宗地出让起始价，出让起始价不得低于该宗地所在土地级别的基准地价，同时采取“限房价、竞地价”方式，依法组织公开出让。地价出价者为竞得人（中标人）。

鼓励宜春市城市建设投资开发总公司、宜春市发展投资集团、宜春市创业投资有限公司等市级平台公司参与“三限房”土地竞买。

土地成交后，竞得人须一并提交建设和管理承诺书，与国土部门签订《成交确认书》，确保按照《中心城区“三限房”建设标准》相关要求组织开发建设。竞得人（中标人）应当与市国土部门签订土地出让合同，在合同中封面明确“三限房”字样。

出让合同应当包括”三限房”的规划设计条件、户型面积及比例、销售价格（含宗地成交价格）、产权限制和违约责任等内容。

第十二条政府划拨土地，由市级平台公司投资建设“三限房”的，市国土部门按照规划要求将土地划拨给承建项目的市级平台公司。相关市级平台公司按照《中心城区“三限房”建设标准》建设“三限房”。

鼓励采取设计施工总承包、代建总承包和利用社会资金投资—建设—移交等方式开发建设“三限房”。

第十三条在符合城市规划原则下，建设单位利用自有建设用地建设“三限房”的，须向市政府提出申请，由市政府决定是否纳入中心城区“三限房”计划。

建设单位利用自有建设用地建设“三限房”的，地价根据土地所在级别，经有资质的评估中介机构依法评估后确定。该宗地原已缴纳的剩余期限地价值，在地价测算时予以扣减。

第十四条在商品房小区搭配建设“三限房”的，市规划部门应当在土地规划条件中明确“三限房”规划设计条件、户型面积及比例、产权归属、违约责任和管理模式，市国土部门应当将规划部门下达的规划条件载入出让合同或者补充合同中。

搭配建设的“三限房”在市发改部门办理立项批复、市规划部门办理规划许可、市房管部门办理商品房预售许可时，应当在相关批文和许可上标明“三限房”，面向的销售对象为“棚户区改造被征收户”。

搭配建设的“三限房”应当成单栋或成单元布局，不得仅将小区内各楼栋较差房源作为“三限房”。

第十五条建设单位应当根据相关法律、法规、技术标准和规范编制项目设计方案、初步设计等相关文件。市规划部门应当在建设工程规划许可环节就项目设计方案、初步设计等相关文件征求市住建部门的意见。在建设过程中，建设单位申请变更建设工程规划许可证的，市规划部门应当征求市住建部门意见。

第十六条建设单位应当按照《宜春市中心城区“三限房”建设标准》相关要求组织建设。项目建设完成后，建设单位应当向市住建部门申请验收。市住建部门根据《宜春市中心城区“三限房”建设标准》有关要求进行验收核查。对不符合有关要求的，市住建部门应当责令其限期整改。未经市住建部门验收或者验收不合格的，不得办理该项目竣工验收备案和不动产权登记。

第十七条“三限房”的销售价格由市房管部门会同市发改、财政、住建、国土、税务部门综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价等因素，参照周边类似楼盘销售均价，按不低于其市场价的70%的标准拟定，报市政府批准后公布执行。单套住房具体销售价格，可以在不超过销售均价的正负10%以内，由“三限房”建设单位考虑楼层和朝向等因素，实行一房一价。

政府对“三限房”小区内剩余房源以及配建的人才公寓和公租房统一按成本价回购。

第四章销售与产权管理

第十八条“三限房”销售可以采取现售和预售两种方式。

符合预售管理相关规定的“三限房”，在申办预售许可证时，市房管部门应当征求市住建部门的意见。

第十九条“三限房”房源的具体位置、数量、面积、申购对象和条件等情况，及时在政府网站和相关部门网站公布。

第二十条“三限房”按照下列程序进行申购：

（一）申购人在规定时间内持身份证、房屋征收协议原件、“房票”向“三限房”建设单位申购，建设单位审核申请人原件，留存复印件；

（二）申购人与建设单位签订“三限房”买卖合同；买卖合同签订30日内，送市房管部门备案；

（三）建设单位办理“三限房”初始登记后，协助申购人办理不动产登记证。

第二十一条建设单位应当及时公布“三限房”销售情况。建设单位为企业的，不得向棚改对象以外的群体自行出售“三限房”。自行出售的，市不动产登记机关不得办理该不动产的登记手续。

第二十二条申购人与建设单位签订的买卖合同中，应当明确其户型面积、建设标准、产权限制及归属、工程质量、违约责任等内容，并符合相关法律、法规和政策规定。建设单位违反买卖合同约定的，应当依法承担违约责任。

第二十三条购房人在取得“三限房”完全产权前，有下列情形之一的，市房管部门可向政府申请收购该“三限房”：

（一）因“三限房”建设单位进行在建工程抵押后，项目资金出现问题，银行强制兑现在建工程抵押权而处置“三限房”的；

（二）因人民法院强制执行等原因需处置“三限房”的；

（三）市政府规定或其他情形。

第二十四条取得“三限房”产权5年后，产权所有人可以根据有关政策规定交易产权。“三限房”配建的人才公寓、公租房不允许擅自对外转让或其它使用违规行为。

第五章法律责任

第二十五条申购人以虚报、瞒报有关情况或者伪造有关证明材料等方式弄虚作假提出申请，或者以弄虚作假、贿赂等不正当手段骗取本办法规定的“三限房”的，依照相关法律、法规依法处理。

涉嫌伪造、变造或者使用伪造、变造的国家机关、人民团体、企业、事业单位或者其他组织的公文、证件、证明文件的，应当将违法者移送公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》有关规定处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第二十六条建设单位违反本办法规定，擅自对棚改对象以外的群体出售“三限房”的，市不动产登记机关依法不予办理不动产登记，市房管部门责令停止违规行为。

第二十七条有关部门工作人员不按规定履行职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究行政责任，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第六章附则

第二十八条本办法所称购房优惠政策，包括棚户区改造对象购房享受政府制定的税收优惠政策等。

第二十九条企业利用自有土地建设“三限房”的具体操作办法，按照本办法执行。

第三十条“三限房”的具体建设标准、套型结构、装修设计要求和质量监管按照市住建部门制定的《宜春市中心城区“三限房”建设标准》执行。“三限房”应积极推广和应用装配式建筑和绿色建筑。

第三十一条本办法自下发之日起施行。

第三十二条 本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

来源：宜春市房地产管理局