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房地产后开发时代红利:政策助力租赁市场

21世纪经济报道   2017-08-03 09:35

[摘要]

宜春房产房天下讯:

  “要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。”在12月14日至16日召开的中央经济工作会议,在房地产市场之外,对住房租赁市场做出了如上单独表态。

  这是中央经济工作会议连续两年提及租赁市场。从相关部委的表态和动作来看,租赁市场的相关政策也在近两年集中出台。

  政策层面的密集动作,正在揭开一块巨大的蛋糕——有机构指出,2030年租赁市场规模将超过4万亿。这不仅是房地产业进入“后开发时代”的一个必然过程,也被认为是大城市构建多层次住房体系的一种出路。

 潜在体量超“四万亿”

  近两年,监管层关于租赁市场的政策表态和文件出台均十分密集。

  2015年1月,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出,积极推进租赁服务平台建设,大力发展住房租赁经营机构,完善公共租赁住房制度,拓宽融资渠道,推动房地产开发企业转型升级。

  今年5月4日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。

  2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

  此前多年,作为主管部门的住建部,对租赁市场的关注主要限于规范市场、打击乱象的层面。因此,近两年这种密集的政策动向意义重大。

  按照同策咨询研究部总监张宏伟的观点,这是构建多层次住房供应体系的一个方面,“核心一二线城市房价确实有点高了,买不起住房的群体还是要靠租赁市场解决居住问题。”

  近年来,一线城市土地供应不足,极大影响了市场的新房供应,而存量房规模的日益庞大,也给租赁市场的发展提供了条件。

  另一方面,这也是房地产市场进入后开发时代的一个必经阶段。某研究院近期发布的研究报告指出,今年中国租赁市场的规模为1.1万亿,但仅占房屋交易市场规模的7%。而在发达国家,这一比例在30%-50%的规模。某研究院认为,未来5-10年,中国租赁市场将进入快速发展阶段,2020年的市场体量约为1.6万亿,2025年达到2.9万亿,2030年超过4万亿。

  “自持型”土地或大行其道

  当前,长租公寓和短租民俗备受青睐。不仅市场规模迅速扩大,部分运营商还得到资本的强势注入。这也成为传统租赁市场之外的一块“新蛋糕”。

  北京某房地产中介机构资深从业者向21世纪经济报道记者表示,在租赁市场尚未真正做大之时,尽快通过政策立法来加强监管,显得很有必要。

  他认为,租赁市场存在诸多痛点。对于租房者而言,租房提取公积金困难;租房贷款限制多、利息高;易出现合同纠纷等。对出租者来说,高房价背景下的租金年投资回报率非常低。

  该人士表示,从未来政策走向看,一方面,租赁市场的规范将得到强化,另一方面,不排除该行业获得相关税收、信贷等政策扶持的可能。

  今年11月,北京推出三宗“限房价竞地价”地块,并要求全部居住套型必须符合“90/70政策”。在竞买过程中设置价格上限,达到上限后转入竞报自持面积阶段。最终的出让结果令人惊讶:在新的出让方式下,三宗土地以“全部持有”的条件被竞出。

  在土地供应相对不足的北京市场,这种出让方式颇受争议,但有业内分析人士指出,该方式在控制房价过快上涨方面,同样存在一定的合理性,若企业真正能够通过众筹、资产证券化等方式取得盈利,不排除未来进一步推广的可能。

  近期,北京两宗“全部自持”地块的得主万科,宣布将尝试采用“住房众筹”的方式进行运营。虽然效果尚属未知,但这种局面正在倒逼房企对传统的运营模式进行思考。

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