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总理两会发言 为房地产指明方向

宜春楼市情报   2015-03-06 14:11

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宜春房产房天下讯:上午,十二届人大三次会议开幕,国务院总理作政府工作报告。在政府工作报告中涉及的房地产领域内容颇受关注,市场人士普遍认为总理在政府工作报告中的这些表述可谓信号满格,利好不断。

调控专为支持

总理:“对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助。坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”

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【解读】

在房地产问题上,没有了“调控”,而改用“支持“、”促进”,意图明显。

上海易居房地产研究院副院长称:“这是天大利好。政府坚持‘分类指导’,这在去年已经提过,实际是允许地方救市。因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,这就意味着二套房贷必将放松。”

去库存压力小了

总理:“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房安置房。”

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【解读】

“今年初住建部已内部引导高库存城市,少建停建安置房,让政府收购存量商品房。总理在政府报告当中明确提出这一点,等于说,中央强力要求地方政府帮助开发商卖房。必须加速去库存。”

O2O要火的节奏

总理:“今年将全面推进‘三网’融合,加快建设光纤网络,大幅提升宽带网络速率,发展物流快递,把以互联网为载体、线上线下互动的新兴消费搞得红红火火。”

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【解读】

线上线下互动,指向O2O。2013年底房地产O2O就开始跃跃欲试,经过一年的沉淀,2015年又得到了中央层面的明确表态支持。“新兴产业和新兴业态是竞争高地。”总理的这番话让人十分期待。

这背后,今年互联网企业和房企的合纵连横,房企自身的创新、开发、转型、跨界、并购等都将拭目以待。

GDP7%,房地产要良性发展

李总理:“我国经济下行压力还在加大,发展中深层次矛盾凸显,今年面临的困难可能比去年还要大。”

而这一背景下今年居民人均可支配收入实际增长,总理定的“8%”。今年GDP增幅则定在7%。

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【解读】

GDP7%的目标并不高,但地方城市要达到这样的目标,房地产依旧是离不开的大拉动因素之一,但前提是更有质量,房地产要良性发展。

这样的基调下,虽然政府报告并未再提“双向调控”,但这一概念下的结构性、差异化调节,将在今年继续放大。落到房地产市场,结构性的住房需求放开,政策调整,甚至企业结构调整都是可循的。

房地产的金融环境更宽松

总理:“推进利率市场化改革,健全中央银行利率调控框架。”

“广义货币M2预期增长12%左右,在实际执行中,根据经济发展需要,也可以略高些。”

“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,更加注重预调微调,更加注重定向调控,用好增量,盘活存量,重点支持薄弱环节。”

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【解读】

并非M2增长,房价就会上涨,因为M2对物价的影响一在于量二在于流通速度,而且对房价更不是直接影响。但上述放在利率市场化改革和稳健货币政策的这一背景下,可以看出一个趋势:从金融角度,今年房地产的氛围会比去年宽松许多,从年末年初的几次降准调息也能看出,今年买房者的贷款和房企的资金环境会比去年宽松一点。

再提结构改革,意义深远

总理:我国经济发展进入新常态,正处在爬坡过坎的关口,体制机制弊端和结构性矛盾是“拦路虎”,不深化改革和调整经济结构,就难以实现平稳健康发展。

“要深化服务业改革开放,落实财税、土地、价格等支持政策以及带薪休假等制度,大力发展旅游、健康、养老、创意设计等生活和生产服务业。”

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【解读】

“拦路虎”,总理说的十分准确。对房地产来说,土地财政不改革,就是房地产无法脱胎换骨的拦路虎。

具体而言,旅游、健康、养老、创意设计等再次强调是潜力行业。虽然目前诸如养老地产、旅游地产都存在过剩、过粗、过泛等问题,若不抑制会提前消耗潜力,但中央的态度提醒,开发商应该重新审视相关领域,挖掘其真正价值。

“营改增”对产业链和产品或有大影响

总理:力争全面完成“营改增”,调整完善消费税政策,扩大资源税从价计征范围。

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【解读】

“营改增”企业必须想办法增加进项税额,而目前以营业额作为基础缴纳营业税的房企,面临的很大问题在于,土地出让金等大额款项,很难作为进项税额拿去进行抵扣。

如果这类政策没有相应调整,房企必须想方设法从剥离建筑业务,扩大非毛坯房比例等方面来调整。

再提“城镇化”,需更考虑质量

在今年的城镇化中,总理强调:“制定实施城市群规划,有序推进基础设施和基本公共服务同城化。”以及“抓紧实施户籍制度改革,落实放宽户口迁移政策。”

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【解读】

应该说城镇化这个大主题在今年的着力点更加清晰了。基础设施建设,无疑是开发企业大有可为的地方。但在有能力建的同时,城市有能力消费才是小到开发商存亡和持续发展,大到城镇化成色的关键点。城镇化的核心不在于增加了多少高楼大厦,而在于农民真正有了居民的生活水平。

以下整理的本次政府工作报告中的几点干货:

2014年GDP增速7.4%

2014“三稳”:增速稳,国内生产总值达到63.6万亿元,比上年增长7.4%,在世界主要经济体中名列前茅;就业稳,城镇新增就业1322万人;价格稳,居民消费价格上涨2%。

2015年GDP增速目标:7%左右

国内生产总值增长7%左右,居民消费价格涨幅3%左右,城镇新增就业1000万人以上,进出口增长6%左右,国际收支基本平衡,居民收入增长与经济发展同步。能耗强度下降3.1%以上,主要污染物排放继续减少。

经济增长预期7%左右,考虑了需要和可能。与全民建成小康社会目标相衔接,与经济总量扩大和结构升级的要求相适应 ;以这样的速度保持长期发展,实现现代化的物质基础就会更雄厚 ;7 %左右的速度可以实现较充分的就业。

2015宏观调控:赤字1.62万亿,M2预期增长12%

积极的财政政策要加力增效。今年拟安排财政赤字1.62万亿元,比去年增加2700亿元,赤字率从去年的2.1%提高到2.3%。稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2预期增长12%左右,在实际执行中,根据经济发展需要,也可以略高些。

今年面临的困难可能比去年还要大

世界经济正处于深度调整中,复苏动力不足,地缘政治影响加重,不确定因素增多,推动增长,增加就业,调整结构成为国际社会共识。我国经济下行压力还在加大,发展中深层次矛盾凸显,今年面临的困难可能比去年还要大。

加大城镇棚户区和城乡危房改造力度

今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户,统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房安置房

取消居住证收费

用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革,落实放宽户口迁移政策,对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口,以居住证为载体提供相应基本公共服务,取消居住证收费。

大道至简,有权不可任性

大道至简,有权不可任性。各级政府都要建立简政放权、转变职能的有力推进机制,给企业松绑,为创业提供便利,营造公平竞争环境。所有行政审批事项都要简化程序,明确时限,用政府权力的“减法”,换取市场活力的“乘法”。

今年中央预算内投资增加到4776亿元,但政府不唱“独角戏”,要更大激发民间投资活力,引导社会资本投向更多领域。

把O2O新兴消费搞得红红火火

今年将全面推进“三网”融合,加快建设光纤网络,大幅提升宽带网络速率,发展物流快递,要加快培育消费增长点,把以互联网为载体、线上线下互动的新兴消费搞得红红火火。

今年将适时启动“深港通”试点

今年要保持人民币汇率处于合理均衡水平,增强人民币汇率双向浮动弹性。扩大人民币国际使用,加快建设人民币跨境支付系统,完善人民币全球清算服务体系,开展个人投资者境外投资试点,适时启动“深港通”试点。

今年企业退休人员基本养老金标准再提高10%

企业退休人员基本养老金标准提高10%。城乡居民基础养老金标准统一由55元提高到70元。落实机关事业单位养老保险制度改革措施,同步完善工资制度,对基层工作人员给予政策倾斜。

全面实行居民阶梯价格制度

要不失时机加快价格改革。具备竞争条件的商品和服务价格原则上都要放开。取消绝大部分药品政府定价,下放一批基本公共服务收费定价权。扩大输配电价改革试点,推进农业水价改革,健全节能环保价格政策。完善资源性产品价格,全面实行居民阶梯价格制度。

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